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　　【华泰证券：当前地产市场底部渐明 关注优质房企以及物管企业投资机遇】华泰证券指出，节后新房成交同比下行，但二手房市场迎来三年以来最强“小阳春”，房价节前整体趋稳，一线城市表现相对坚挺。前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方议价率走阔，价格预期修复仍需时日，针对性楼市支持政策的有效性得以验证，小户型成交占比显著提升，价格有望率先筑底，同时打通置换链条的第一环，为楼市企稳积累势能。

　　1. 挂牌量季节性回升，但增速缓于去年，体现业主心态趋稳：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节涨幅仅1.0%，业主并未因成交放量而加速挂牌（尤其一线. 带看量先增后稳，需关注带看量下降对后续成交的影响：截至3月22日，最后一周同比-2.0%。节后四周带看量累计同比-2.6%；3. 议价率反映买卖方在价格端的预期差仍然较大。截至26年2月末，议价率持续走阔至10.8%，环比1月+0.5pct，但一线城市有所收窄。买卖方的价格预期差整体并未因成交热度抬升而缩小，这意味着市场交易逻辑仍基于性价比，成交放量向房价预期传导尚需时日。

　　1. 以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲：“沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。上海节后网签面积同比+17.4%，冰山指数（截至3月22日）较新政前跌幅仅0.04%，量价表现均优于其他一线城市。此外，衢州、等弱二线及以下城市迎来高增长，我们认为原因在于去库压力较小以及补贴型政策敏感度更强；2. 小户型是本轮成交主力，其占比提升也形成城市间共性，我们认为有如下原因：1）持续的房价调整凸显了小户型的性价比；2）公积金等政策释放刚性和刚性改善购买力；3）重点城市限购政策放松，更利于小户型客群。